24 ene. 2008

Análisis de un préstamo hipotecario

En Generación Boba ya hemos tratado varias veces el problema de la vivienda, vemos que estamos en un punto de inflexión y pensamos que es mejor esperar a que los tiempos cambien. Ahora bien, ¿dónde vivimos hasta que la cosa cambie?, ¿en casa de los padres?, ¿nos vamos de alquiler? o ¿pasamos de todo y compramos casa? Mi objetivo para esta entrada es analizar cómo es un préstamo hipotecario y sacar conclusiones a partir de este estudio. Ahora bien, quiero dejar claro que no soy economista y que puedo estar equivocado con alguna idea del análisis, si es así, decídmelo para que aprendamos todos.

Para realizar este análisis vamos a tomar un préstamo de 240.000€ a 35 años y con un interés del 4,5. Si os interesa jugar con otras cantidades podéis modificar la hoja de cálculo desde este enlace, pero necesitaréis tener cuenta de Google. Aunque los precios actuales, por lo menos en el País Vasco, son mayores, no he querido poner cantidades más altas para que no parezca tan difícil la opción de compra.

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Lo primero en lo que nos fijamos en un préstamo es, ¿cuánto tengo que pagar al mes? Para el caso ejemplo serían 1.135,82 €/mes. De donde saco la primera conclusión, a no ser que se posea un sueldo extraordinario, una persona sin pareja no puede comprar una casa, es necesario tener pareja. Por lo tanto, si todavía estás interesado en comprar una casa será porque tienes pareja, es decir deberías pagar todos los meses 567,91€. Esto lo veo más posible, aunque por supuesto tendrás que atarte el cinturón porque a eso hay que sumarle la compra de los muebles, la comida, pago de la luz, el agua,… Vamos que sólo lo recomiendo si tu trabajo es bastante estable.

¿Cómo puede tener tanto dinero un banco?, ¿cuánto dinero tendrá un banco normalito? Menudo negocio que se han montado, tú pides 240.000€ y tienes que pagar al banco 477.042,79€, es decir, se embolsarán 237.042,79€. ¡¡¡Casi el doble!!! Eso sí, también es un negocio peligroso porque puede ocurrir como en EEUU que la gente no puede pagar los préstamos, los bancos no pueden vender los pisos avalados porque nadie los compra y se han quedado sin dinero suficiente. Una crisis de la leche que dicen que no se va a dar aquí, aunque yo no me lo creo del todo.

Otro dato interesante es ver cómo se va amortizando el valor de la casa. Como se puede apreciar en la hoja de cálculo, los primeros años estás casi exclusivamente pagando intereses, así por ejemplo al de 10 años de préstamo se le ha pagado al banco 136.298,4€ mientras que tan solo se han amortizado 35.654,95€ del piso. La conclusión que saco de estos datos es que si compras una casa mejor que sea para toda la vida. Imaginemos que transcurridos estos 10 años se decide comprar una casa más grande. Vamos a tomar que ganamos dinero con la venta y que se consigue vender por 300.000€. Con este dinero, deberemos pagar al banco 204.345,05 que quedaba todavía de pagar por la casa vieja, es decir, que nos quedan 95.654,95€ de beneficios a los que hay que restarle los gastos de cancelación que nos cobre el banco. ¿Cuánto dinero nos quedaría para comprar la casa nueva? Y todo esto tomando que se ha ganado dinero con la venta porque los precios de las viviendas han seguido subiendo. ¿Cuánto valdrá la casa más grande que queríamos comprar?

Malditos bancos cómo se forran con nuestro dinero, ¿por qué en vez de darle el dinero al banco no se lo damos a un particular? Me estoy refiriendo a alquilar, eso que se dice que es tirar el dinero. Vamos a mirar la hoja de cálculo a ver si alquilar es realmente tirar el dinero. Comparemos para ello, nuestro ejemplo anterior de comprar una casa por 240.000€ con alquilar una casa por 700€/mes. Lo primero que tenemos es que pagamos todos los meses 435,82€ menos. Si miramos un poco más, podemos ver que el alquiler es rentable hasta los 25 años de préstamo porque de alquiler hemos tenido que pagar 210.000€, que es, más o menos, la cantidad que le hemos dado al banco. De aquí saco otra conclusión, mientras esperamos a ver cómo cambia el tema de la vivienda, el alquiler es un buen método y más si puedes acceder a la ayuda de 200€ que ofrece el gobierno.

Aunque también hay que mirar que el alquiler quizá no es un buen método para toda la vida. Si contamos que vamos a vivir 60 años más, el alquiler nos saldría 504.000€, esto es, 26.957,21€ más que comprando una casa, con el añadido de que de alquiler no dejamos herencia y con la compra sí, pero, ¿a quién le importa eso? En lo que nos deberíamos fijar es que con el alquiler ahora pagaríamos 435,82€ menos, y se me ocurren muchas formas para disfrutarlos.

3 comentarios:

osobuko dijo...

La verdad es que puede parecer sorprendente, pero es cierto que el alquiler puede salir más rentable ahora mismo que la compra. Más que nada por los precios que hay y las cuotas de hipotecas que conlleva. Y conste, que a partir de hipotecas de 35 años, pagas al banco más de lo que te presta. El cálculo a 50 años es alucinante.

Bien es cierto que el cálculo bien hecho es bastante complejo y entran más cosas como lo que eres capaz de ahorrar, lo que puedes meter en fondos, lo que te costaría comprar después, etc... Porque hay que comparar lo que te cuesta 'alquilar' el dinero al banco con lo que cuesta alquilar realmente el inmueble.

Te he puesto más cosas por mail que igual son interesantes. Así que si quieres ponerlas, puedes utilizar lo que te he mandado :-)

Ah! Y conste que yo he visto alquileres por menos de 700€. Hay que buscar bien y ser muy rápido, pero haberlos haylos.

Saludos.

Alberto dijo...

Otra ventaja del alquiler es que, mientras buscas algo mejor, te puedes meter, en un sitio barato aunque sea malo.

Como dices hay alquileres más bajos que 700€ pero también hay casas más baratas de 240.000€. He puesto esas cifras para que sean similares.

Pablo dijo...

Pablo: Esto que el alquiler sale mas barato que el préstamo hipotecario, no es ninguna novedad ;) . La mayor ventaja es que aquí en Guipuzcua la hacienda te desgrava un 23% del alquiler - lo que supone un gran ingreso anual. Yo vivo de alquiler desde hace 6 años y ahora me toco un VPO y pienso seguir viviendo de alquiler. ;)